在现实生活中，很多人可能会遇到“一房二卖”或者“一房多卖”的情况，那么，当出现这种情况时，会产生哪些法律后果?出卖方又该承担哪些法律责任呢?
“一房二卖”会产生什么样的法律后果(一)不同出卖人对同一房屋进行出售，没有确凿证据证明自己对房屋享有所有权的一方，不能对抗证据充分的一方，没有确凿证据一方所签订的房屋买卖合同无效。
甘肃省高级人民法院再审申请人刘少莲因与被申请人兰州亚太房地产开发集团有限公司、兰州亨达房地产开发有限公司及刘红忠房屋买卖合同纠纷申请再审一案中认为：“本院经审查认为，本案属一房两卖后产生的纠纷，由于出卖方不同，申请人与亨达公司所签合同标的物，同刘红忠与亚太公司所签合同标的物发生冲突，而亨达公司不能担保给申请人所出售房屋的权利，即亨达公司缺乏具有出售该房权利依据，而亚太公司出售该房的权利依据较充分，故亨达公司与申请人所签合同效力难以对抗亚太公司与刘红忠所签合同。因此在所争议房屋权利人亚太公司否定申请人所持买卖该房屋合同情况下，申请人的主张难以得到支持。另原审根据个案事实情况依据法律规范作出相应处理，符合法律精神。综上原判有据，应属适当。”
此类情况涉及的相关法律、法规：
(1)《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”
(2)《中华人民共和国物权法》第十四条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”
(二)在“一房二卖”纠纷中，对于权利保护的顺位问题，应结合合同成立的时间、购房款的支付时间以及占有涉诉房产的时间进行认定，权利保护顺位在先的合同合法有效。
广东省高级人民法院在审理赵彬与王胜祥、欧亮房屋买卖合同纠纷再审复查与审判监督民事裁定书中认为：“本案系房屋买卖合同纠纷。根据赵彬的再审申请，本案审查的焦点问题主要是在一房数卖且购买人均主张取得房屋的情形下的权利保护顺位问题。二审法院认为“赵彬与王胜祥签订的《二手房买卖合同》成立时间、购房款的支付时间及占有涉诉房产的时间均后于林方宽、徐张华、李小逸，在林方宽、徐张华、李小逸与赵彬均对涉讼房产主张物权权利的情况下，赵彬的权利保护顺位后于林方宽、徐张华、李小逸”，并无不当。至于赵彬所遭受的损失问题，在一房数卖且购买人均主张取得房屋的情形下，无论人民法院保护哪一个顺位的当事人，均会有其他顺位的当事人遭受损失，这个损失是交易对方违约造成的。在合同有效且无法履行的情况下，当事人可以通过解除合同并向违约方主张赔偿的方式来解决损失问题，迁责法院，于事无补。”
此类情况涉及的相关法律、法规：
《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》第15条：“审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。”
(三)卖房人将同一标的房屋签订两份房屋买卖合同，虽然最终两个买受人不可能都得到房屋，但是，只要房屋买卖合同都是当事人自愿签署的，并且内容合法，没有侵害国家、集体或者第三者的利益，就应当认定两份合同都是合法有效的。
此类情况涉及的相关法律、法规：
(1)《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”
(2)《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”
(四)签订房屋买卖合同后，卖房人又将房屋出卖给第三人，并且完成过户的，原房屋买受人无权要求继续履行合同。
此类情况涉及的相关法律、法规：
(1)《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事实上不能履行;(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;(三)债权人在合理期限内未要求履行。”
(2)最高人民法院《全国民事审判工作会议纪要》法办号第16条：“数份房屋买卖合同均为合法有效且各买受人均要求履行合同的，应按照已经办理房屋所有权移转登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。确定买卖合同成立时间，应综合考虑合同在主管机关备案的时间、合同载明的签订时间以及其他证据证明的合同签订时间等。”
(五)房屋已经出售，且由买主占有使用，但未办理房屋过户手续，房主又将房屋卖与第三方的，房屋买卖合同无效。
最高人民法院在审理张耀军、刘俊杨房屋买卖合同纠纷再审审查与审判监督一案时认为：“关于一、二审判决认定事实及适用法律是否正确的问题。一、二审判决基于在案证据，认定以下事实并无不当：(1)大洋公司作为房屋出卖人，在明知案涉商铺已出售给刘俊杨并由其占有使用多年，且一直未办理房产过户手续的情况下，又与张耀军签订《房屋买卖合同》，并在签订合同后为张耀军办理了产权登记，其行为明显存在恶意;(2)张耀军在本案中仅提供了其向其他个人转款的证据，尚不足以证实所转款项实际系向大洋公司支付的主张，故顶抵债务的基础事实是否形成尚不明确，张耀军应承担举证不利的法律后果。(3)张耀军虽主张其对顶抵.8万元欠款的案涉商铺已出售的事实并不知情，但从常理上判断，在大额债务以案涉商铺顶抵前，张耀军理应实地现场查看案涉房屋的状态，在案涉房屋已被承租人占有的情况下，理应设法了解出租人的相关情况，故张耀军称其对案涉商铺已出售不知情难以令人信服。一审法院基于上述事实，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项认定张耀军与大洋公司签订的《房屋买卖合同》无效，适用法律并无不妥。”
此类情况涉及的相关法律：
(1)《中华人民共和国合同法》第五十二条(同上)。
(2)《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”
“一房二卖”或“一房多卖”合同纠纷应如何处理(一)在商品房买卖合同中，出卖人将房屋出卖后又将房屋抵押或出卖给第三人的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失。并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”
(二)出卖人将房屋出卖后又卖于第三人，并且办理了过户手续，这种情况下，前买受人已不可能取得房屋所有权，合同上的债权转化为损害赔偿的债务，出卖人对得不到满足的买受人承担赔偿损失的责任。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”
《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”
(三)出卖人将房屋出卖给买受人，并办理了产权过户登记，又与后买受人成立就同一房屋为标的物的买卖合同，此时出卖人已并非房屋所有权人，出卖人无权处分行为，房屋买卖合同当然无效。
《中华人民共和国合同法》第一百三十二条：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。”
《中华人民共和国合同法》第五十一条：“第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”
(四)出卖人将房屋出卖给两个或多个买受人，且都没有办理过户手续，以签订合同的先后顺序确定合同成立的效力，顺位在先的合同有效。若两个买受人均未办理过户登记和预告登记，需审查是否有买受人已经合法占有了房屋，从风险承担的角度来看，赋予合法占有房屋的买受人相应优先权具有合理性。
《中华人民共和国合同法》第一百四十二条：“第一百四十二条 标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”
《中华人民共和国物权法》第二百四十四条：“占有的不动产或者动产毁损、灭失，该不动产或者动产的权利人请求赔偿的，占有人应当将因毁损、灭失取得的保险金、赔偿金或者补偿金等返还给权利人;权利人的损害未得到足够弥补的，恶意占有人还应当赔偿损失。”
(五)买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。
《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条：“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。”
(六)在一房二卖中，预售合同登记的，具有对抗其他买受人的效力。
《中华人民共和国物权法》第二十条第一款：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”
《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”
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责任编辑：智飞 任正飞律师，国家注册律师、国家注册拍卖师、工程造价管理师(高级)、企业法律风险管理师(高级)、企业法律顾问咨询师(高级)，民商法硕士研究生，四川君合律师事务所合伙人，中国民主建国会四川省直四支部委员，中国法学会会员,四川省政府信访咨询特邀律师，成都市房地产管理局常年法律顾问团律师。在君合律所组建了任正飞律师团队。主营业务及专长：企业常年法律顾问(风险合规、税务顾问、公司治理、股权激励)、房地产与建工(PPP)、金融(私募股权PE、风险投资VC、银行、小额贷款、融资、投融资担保、典当、新三板)、拍卖、经济合同、知识产权、侵权等民商事类诉讼、非诉讼业务及刑事辩护。
教育经历：西南政法大学、四川大学、清华大学。
律师工作经历：从年开始律师执业至今。
获得荣誉：
连续多年获得四川君合律师事务所“勤业敬业奖”、“业绩优异奖”、“特别贡献奖”等奖项。
律师执业主要业绩：
法律顾问单位业绩(含曾服务及现服务)
担任成都市房地产管理局、阳光壹佰置业(成都)有限公司、菲律宾SM集团旗下SM置业有限公司、四川嘉和房地产开发有限公司、成都温江兴城房地产开发有限公司、四川星原房地产开发有限公司、四川省东方住宅开发有限责任公司、四川川大东方建筑智能化技术有限责任公司、四川省四维建筑劳务有限责任公司、成都标竿房地产投资顾问有限公司、四川商协汇投资管理有限公司、四川德标投资有限公司、四川金蜀投资有限公司、成都轩鼎投资担保有限责任公司、成都音之浪投资管理有限公司、成都金霖先锋股权投资基金管理有限公司、成都昂世实业集团有限公司、四川德商德汇实业集团有限公司、成都市紫丹家具有限公司、志超科技(遂宁)有限公司、成都盐亭商会、成都德阳商会等50余家企事业单位、政府部门、个人常年法律顾问。
诉讼、非诉讼业绩
1、成功代理林女士诉四川上东朝阳房地产开发有限公司万元人民币民间借贷纠纷案;
2、成功代理(含执行)四川省东方住宅开发有限责任公司诉彭州市龙兴寺余万元人民币建设工程施工合同纠纷案，在本案中，代理申请人成功追加彭州市佛教协会作为被执行人，对最终实现执行至为关键，具有典型性;
3、成功代理韩国株式会社世弘企划诉成都视杰广告有限责任公司其他服务合同纠纷案，本案被告股东因涉嫌虚假出资，在执行阶段被成功追加为被执行人，具有示范性。本案例被入选最高人民法院司法案例数据库;
4、为在全国有影响力的“李某涉嫌寻衅滋事罪案”辩护(案发时，锦江区警方出动60多名警力控制现场。本案事实登载于年5月27日《成都商报》第13版，四川电视台、成都电视台亦对此作相关报道)，与公诉机关沟通、积极交换意见，以涉嫌妨碍公务罪提出公诉并最终从轻判决李某7个月有期徒刑;
5、为成都龙潭裕都实业有限公司提供讼争标的额1余万元人民币的诉讼个案代理服务;
6、为志超科技(遂宁)有限公司提供讼争标的额余万元人民币的诉讼个案代理服务;
7、参与处置年四川非法吸收公众存款第一案(眉山干昌云及四川上东朝阳房地产开发有限公司非法吸收公众存款1.7亿元人民币);
8、全程参与组建某小额贷款有限公司并提供法律服务;
9、作为核心发起人成功创建成都盐亭商会;
10、迄今成功代理余件诉讼、非诉讼法律服务。
公司治理经验及增值服务：
1、作为核心发起人成功创建成都盐亭商会，并担任商会常务副会长、执行秘书长、常年法律顾问。随后，参与联系、召集、推动驻蓉余家商协会约名秘书长、副秘书长作为股东(含股份被代持的隐名股东)，创建了四川商协汇投资管理有限公司并担任董事(目前，这家公司属于全国唯一的主要由驻成都各商协会秘书长、副秘书长、部分会长、常务副会长作为股东的公司，因此，具有不同行业的、广泛的人脉基础，能够给当事人提供资源合作、产品/服务对接、融资等法务新领域增值服务)，以该公司各位股东所代表的广泛人脉为依托，参与组建“三千家企业合作委员会”(大中小企业各0家)，该委员会聘请了多名省市领导及商界领袖为名誉主席。
2、担任多家公司董事。
参与公益活动：
1、组织40余名驻成都各商协会代表，赴“华夏母亲之都，嫘祖故里盐亭”，祭拜嫘祖(嫘祖乃轩辕黄帝元妃，华夏人文女祖)，受托撰写《祭嫘祖》，该文被嫘祖园陵收藏，并收载于《嫘祖商道》;
2、撰写《观海潮.成都》一文，推广成都，收载于《嫘祖商道》;
3、撰写《谈人文女祖——嫘祖对华夏复兴之意义兼论财富与道义》一文，收载于《嫘祖商道》;
4、撰写《念奴娇.长安怀古》，收载于《嫘祖商道》;
5、受著名“嫘祖、岐伯文化”研究专家蔡正邦先生委托，为其编著的《开发盐亭》一书作序;
6、积极为成都盐亭商会提供公益法律顾问服务及为其每年团拜会提供酒水、节目等赞助;
7、积极参与对汶川大地震、青海玉树地震受灾群众捐款、捐物;
8、积极参与民主党派中国民主建国会的各项社会调研;
9、积极为中国民主建国会四川省委直属机关一支部、四支部组织活动提供资金赞助、举办法律讲座;
10、担任西南财经大学统计学院(总裁)同学会常务副会长兼法务部总监，为会员及其企业义务提供法律咨询服务。
媒体战略合作：
应邀在媒体方面(包括成都商报、华西都市报、成都晚报、四川电视台、成都电视台等，可在百度等搜索引擎搜索)进行了数百余次法律点评，接受《中国经济网》专访，谈论“律师更需要呼吁改变恶法”。取得了较大社会效益。
团队服务：
组建任正飞律师团队工作室，成立了任正飞律师团队(成员专业特长涵盖公司法、劳动法、知识产权、风险合规、法人治理结构完善、PE、VC、IPO、新三板、PPP、税务等)。始终坚持走专业化、品牌化、团队化服务之路。能承接重大、疑难、复杂法务项目，能为当事人提供及时、全面、充分、优质、高效的法律服务。
专业功底及诉讼胜诉率(含调解)：
任正飞律师法律专业理论深厚，辩论/辩护技能专业。对当事人的委托诚实信用、勤勉尽责，擅于为法律顾问单位制定法律风险预防机制，以期风险合规，“防患于未然”。其专业的技能、善辩的口才、雅达的文辞、缜密的思维、务实的诉讼方案、勤勉敬业的态度、团队服务的方式，是当事人受到优质服务的保障。迄今，根据历年办案卷宗统计，其诉讼胜诉率(含调解)，保持在95%以上。
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