四川省成都市中级人民法院
民事判决书
（）成少民初字第5号
原告：黄沅庆，男，年7月13日出生，汉族，住成都市青羊区。
法定代理人任青，女，年5月16日出生，汉族，住成都市锦江区。系原告黄沅庆的母亲。
委托代理人黄继萍，四川法银律师事务所律师。
委托代理人冯明超，四川法银律师事务所律师。
被告：成都龙湖锦城置业有限公司。住所地：四川省成都市新津县。
法定代表人王光建，总经理。
委托人理人冯思然，泰和泰律师事务所律师。
委托代理人王剑秋，男，年10月22日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。该公司员工。
原告黄沅庆与被告成都龙湖锦城置业有限公司（以下简称龙湖公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于年4月28日受理后，依法组成合议庭，依法适用普通程序于年6月15日、同年12月10日、年4月27日、同年7月6日、同年8月29日公开开庭进行了审理，原告黄沅庆的法定代理人任青及委托代理人黄继萍、冯明超，被告龙湖公司的委托代理人冯思然、王剑秋均到庭参加了诉讼。本案因出现《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十六条、一百五十条规定的情形而先后依法延期及中止审理。本案现已审理终结。
原告黄沅庆向本院提出诉讼请求：1、解除原被告于年8月30日签订的《商品房买卖合同》及其补充协议；2、判决被告返还原告购房款元及利息（以购房款元为基数，自支付购房款之日起计至实际返还购房款之日止，按五年期以上同期银行贷款利率计），暂计为万元；3、判决被告按已付购房款元向原告承担赔偿责任。4、判决被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告黄沅庆、被告龙湖公司于年8月30日签订了商品房买卖合同，第三条约定“买受人所购买的商品房（房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的1-号房”。即合同约定的标的物是：被告在新津国用（6）第号、第号、第号地块上，按照新规划（6）第6号、第7号《建设工程规划许可证》（以下简称06规划）和510132605《建设工程施工许可证》建设的商品房。但被告拟向原告交付的标的物是按51013231《建设工程规划许可证》（以下简称08规划）和510132710《建设工程施工许可证》建设，与合同约定完全不符，被告不能按照约定支付标的物，致使双方按06规划签订合同的目的不能实现，只能解除双方《商品房买卖合同》及其补充协议。被告恶意进行欺诈，致使合同不能履行。
被告龙湖公司答辩称：1、原告不具有合同解除权，被告拟交付的标的物符合双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议的约定；2、被告不存在欺诈，合同约定房屋系按照08规划修建，被告拟交付的房屋亦符合合同的约定，原告要求赔偿损失的诉讼请求不能成立;3、原告行使解除权超过了一年的除斥期间。请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证质证，本院对原告提交的原告黄沅庆与龙湖公司于年8月30日签订的《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》、缴纳房款票据6张、收据1张、北京勘察技术工程有限公司四川分公司出具的北勘川（）号《测绘鉴定报告书》及补充说明、竣工验收报告、备案证明及验收合格证、工商登记信息、身份信息等证据，均予以采信；对被告提交的《商品房买卖合同》及补充协议、年建设工程规划许可证（建字第51013231号）及规划总平图、成房预售新津字第号商品房预售许可证、涉案小区国有土地使用权证及宗地图、与讼争房屋相同类型的商品房买卖合同公证书、建设工程规划验收合格证（验字第510132951号、验字第510132951号）、新津县津房房产测绘有限公司实测字（9）04号房屋面积实测报告、讼争房屋住宅工程质量分户验收结果表、《成都商报》刊登的涉案小区交房公告、涉案小区长桥郡房屋使用说明书、住宅质量保证书等证据予以采信。
根据上述证据，本院依法审理查明如下事实：
年8月30日黄沅庆与龙湖公司签定《商品房买卖合同》，合同约定黄沅庆购买龙湖公司在新津县花源镇开发的龙湖·长桥郡房屋一套。主要内容为：“第一条“龙湖公司项目建设依据为新津国用（6）第号、（6）号、（6）号的地块的土地使用权。建设工程规划许可证为新规划（6）第6号、新规划（6）第7号，施工许可证号为510132605”。第二条“商品房预售许可证为成房预售新津字第号”。第三条“买受人所购买的商品房（以下简称商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目第1-幢。该商品房建筑面积共.71平方米，套内建筑面积为.27平方米，公共部位与公用房建筑面积为18.44平方米。”第四条“按套（单元）计算，该商品房总价款为元。”第八条“出卖人应在9年10月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备取得新津县规划局出具的《建设工程规划验收合格证》，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”。
同日双方签定《商品房买卖合同补充协议》，主要内容为：“附长桥郡一期A区编号总平图、F型户型图。第二条“房屋总价款为元，于年12月30日前分两次付清”。第七条第二项“买受人享有所购商品房附带底层花园面积以实测为准，无产权。以上面积包含在花园、露台中设置的附属的建筑物、构筑物以及配套设施的占地面积。花园、露台面积以及形状等均以交付时的现状为准”。第八条“花园约为平方米。可使用的花园面积以房屋竣工后有资质的测绘机构实测面积为准，合同约定面积与核定面积有差异的，按下列约定处理：误差在5%之内（含5%）为正常误差。核定面积大5%以上时，买受人无权退房。核定面积小于合同约定面积5%以上时，买受人有权退房。买受人退房时，出卖人应在买受人提出退房之日起30日，将已收房款退还买受人，并按银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，双方继续履行本合同”。第十一条“出卖人在签订合同及本说明及补充协议前，向买受人明示了全部销售依据（《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》）。”
原告黄沅庆于年8月30日向被告龙湖公司支付购房款元、同年12月31日支付购房款元、9年4月6日支付购房款元、同年5月28日支付购房款元，共支付购房款元。
本院经原告黄沅庆申请委托北京市勘察技术工程有限公司四川分公司对涉案房屋花园进行鉴定，年9月16日该公司作出北勘川（）号《测绘鉴定报告书》认定：涉案房屋花园面积.07㎡=房屋外围总面积.83㎡-房屋面积.29㎡-通道1面积19.48㎡-通道2面积11.99㎡。实际面积小于房屋买卖合同及补充协议的约定，其误差面积大于合同约定面积5%以上。
另查明，被告龙湖公司就涉案的龙湖·长桥郡小区于6年3月15日获得06规划许可，同月27日获成房预售新津字第号《商品房预售许可证》，又于年8月28日获得08规划许可；于9年10月21日获得《建设工程规划验收合格证》，并于次日在《成都商报》刊登了《交房公告》。
本院认为，本案争议焦点在以下两点：1、原告黄沅庆是否有权解除双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议；2、原告黄沅庆是否有权要求损害赔偿。
关于第一个争议焦点，本院认为，原被告双方于年8月30日签订的《商品房买卖合同》及其补充协议合法有效，双方均应当按照合同履行各自义务。原告黄沅庆已经支付了全部购房款，被告龙湖公司应当提供符合合同约定的商品房。原告黄沅庆享有在符合合同约定或者符合法律规定的情况下，提请解除合同的权利。本案中，首先，双方在《商品房买卖合同》明确约定，涉案房屋的建设依据系06规划，而补充协议中所附的总平图及房屋户型图系按照08规划内容确定。08规划与06规划相比，项目整体情况发生了相当大的变化，而被告龙湖公司并未将此情况明确告知原告黄沅庆，也没有证据证实被告龙湖公司向原告黄沅庆出示了实际的建设依据即08规划，违反了补充协议第十一条的约定。因龙湖公司未按照约定履行告知义务，其主张《商品房买卖合同》与补充协议和说明不一致处，应以补充协议和说明为准的意见不能成立。就本案而言，《商品房买卖合同》的约定与补充协议的约定相互冲突，导致事实上被告龙湖公司不可能交付一个即符合06规划又符合08规划的房屋给原告黄沅庆，涉案合同实际已经无法履行。其次，双方在补充协议中约定，涉案房屋花园面积约为㎡，如花园面积小于约定面积，并且面积误差大于约定面积5%的，原告黄沅庆可以退房。经鉴定，涉案房屋的花园面积为.07㎡，实际面积小于合同的约定，其误差面积大于合同约定面积5%以上，因此，依照补充协议第八条的约定，原告黄沅庆据此可以要求解除合同。被告龙湖公司关于通道1、通道2的面积应当计入花园面积的答辩意见，本院认为，第一，补充协议第七条约定，“花园面积包含在花园、露台中设置的附属的建筑物、构筑物以及配套设施的占地面积”，但通道1系房屋大门与小区道路的连接通道、通道2系由花园进入涉案房屋负一层的通道，均应当属于房屋主体的附属设施，而非花园的附属设施，其面积不应当计入花园面积。第二，被告龙湖公司向本院提交的成都市勘察测绘研究所对涉案房屋庭院面积统计表记载庭院面积为.59㎡（作业日期：年6月5日），此统计的面积也小于合同的约定，并且误差面积同样大于合同约定面积5%以上。故本院对被告龙湖公司的此项答辩意见不予采纳。综上所述，本案中，原告黄沅庆所提要求解除合同、返还购房款及支付利息的诉讼请求具有事实和法律依据，本院对此诉讼请求予以支持，但利息计算应当根据交付房款时间，按照中国人民银行同期贷款利率予以分段计算。
关于龙湖公司主张原告黄沅庆已经超出解除权行使的除斥期间的问题，本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”的规定，原告黄沅庆的解除权应当在解除权发生之日一年内行使。在本案中，原告黄沅庆得解除合同的依据既有合同履行不能，又有约定解除。在合同履行不能的情况下，实际上合同关系已经处于终止状态，从合同不能继续履行的意义上看，与解除合同的效果相当，因此当事人请求行使合同解除权在此情形下并无法律障碍；在约定解除情形下，原告黄沅庆在年9月16日获知鉴定结果，才确知花园面积不符合合同约定，其可以依约享有解除权，因此该时才是解除权除斥期间的起算点，原告黄沅庆在年6月变更诉讼请求，请求解除合同，也并未超过除斥期间。
关于第二个争议焦点，原告黄沅庆主张被告龙湖公司交付的标的物不符合合同约定，并且存在欺诈，要求依照《中华人民共和国合同法》第一百四十八条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，判令被告龙湖公司承担惩罚性赔偿责任的问题。本院认为，原被告双方签订《商品房买卖合同》及补充协议时，被告龙湖公司就涉案房屋所在的房产开发项目已取得08规划的许可，也获得了该项目的商品房预售许可。原告黄沅庆主张涉案房产项目取得新规划许可后，之前所取得的预售许可已经失效，新规划未取得预售许可的诉讼理由没有法律依据，本院对此理由不予采纳。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”但纵观全案证据，原告黄沅庆均不能证实被告龙湖公司存在上述规定中的应当承担惩罚性赔偿责任的情形之一，本院对原告黄沅庆以此为由要求龙湖公司承担赔偿责任的诉讼请求不予支持。
据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：
一、解除原告黄沅庆与被告成都龙湖锦城置业有限公司于年8月30日签订的《商品房买卖合同》及补充协议；
二、被告成都龙湖锦城置业有限公司于本判决生效后三十日内退还原告黄沅庆购房款元；并以元为本金，从年8月31日至付清之日止按照中国人民银行同期贷款利率支付利息；以元为本金，从9年1月1日至付清之日止按照中国人民银行同期贷款利率支付利息；以元为本金，从9年4月7日至付清之日止按照中国人民银行同期贷款利率支付利息；以元为本金，从9年5月29日至付清之日止按照中国人民银行同期贷款利率支付利息；
三、驳回原告黄沅庆的其他诉讼请求。
如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费.22元，由原告黄沅庆负担元，被告成都龙湖锦城置业有限公司负担.22元；保全费元，由成都龙湖锦城置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。
审 判 长 侯文飞
审 判 员 祝颖哲
人民陪审员 冯雅琴
二〇一六年九月二十日
书 记 员 杨 岚
预览时标签不可点收录于话题#个上一篇下一篇